В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости "классический" обмен уступил место так называемому "обмену через куплю-продажу".
С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин "мена". При этом в большинстве случаев обменные по сути операциисовершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются
Виды обмена
Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем "альтернативная сделка". Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного "увязывания" интересов возрастает в геометрической прогрессии. Получаем "альтернативную цепочку".
Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямойобмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся.
Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы "альтернативная цепочка" осуществилась, в самом ее начале должен находиться "чистый" покупатель, или покупатель с "живыми деньгами", который готов кприобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце "цепочки" должна находиться "свободная" квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье)
Схема обмена
В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.
Риелтор, собирающий "цепочку", должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов. После завершения построения "цепочки" и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов.
Далее совершаетсясделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.
Доплата
Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки. Надо уметь договариваться, искать компромиссы, и желаемое станет действительным - а Вы счастливым собственником новой квартиры
Оставить заявку
Сотрудники нашей компании бесплатно проконсультируют вас по условиям программы
